CaixaBank Research preveu més demanda perifèrica d'habitatge per l'alt preu a les grans ciutats

L'Informe Sectorial Immobiliari de CaixaBank Research assegura que el fort augment del preu de l'habitatge en les grans urbs està provocant un desplaçament de la demanda d'habitatge cap a zones perifèriques més assequibles, un patró conegut com a "taca d'oli" detectable especialment a ciutats com Barcelona i Madrid.

Es preveu que aquesta tendència expansiva es vagi estenent cap a més punts geogràfics, segons l'estudi consultat aquest dilluns per Europa Press, en el qual, a més, els autors expressen la seva preocupació pel fort creixement del preu de l'habitatge en l'eurozona, perquè "es detecta una sobrevaloració en el 80% dels mercats residencials de la regió".

Segons l'estudi, la bona marxa de l'economia espanyola s'ha reflectit també en el mercat immobiliari, en el qual tots els indicadors del sector van anar guanyant velocitat a mesura que anava transcorrent l'any.

Així en el conjunt de 2024, el nombre de transaccions va créixer un 10% fins a les 642.000 habitatges, "el tercer millor registre en la sèrie històrica --el màxim va ser en 2007, en ple boom immobiliari, i el segon, en 2022, després de la pandèmia"--.

Per tipologia d'habitatge, el major increment es va concentrar en les compravendes d'habitatge nou, que van augmentar un 23,4% en 2024, enfront de l'avanç més moderat, del 6,9%, de les compravendes d'habitatge de segona mà.

En conseqüència, la compravenda d'habitatge nou va incrementar el seu pes en el total de compravendes fins al 21% en 2024, enfront del 18,8% en 2023: "Aquest increment de les transaccions d'habitatge nou és molt positiu, perquè indica que, a poc a poc, la producció d'habitatge va arrencant".

"Minso parc d'habitatge assequible"

La major part de transaccions corresponen a habitatge lliure, perquè solament un 7,4% del total eren de protecció oficial, "una dada que posa en relleu el escàs parc d'habitatge assequible espanyol".

Quant a la nacionalitat del comprador, les compravendes d'estrangers van suposar el 14,6% del total en 2024 segons el Col·legi de Registradors, aconseguint les 93.000 compravendes, la qual cosa va suposar un augment del 6,4% respecte a 2023, molt prop del rècord de compravenda d'estrangers a Espanya de 2022 (94.500) i un 48% per sobre del registre de 2019 (63.000).

"Espanya s'està posicionat entre les destinacions més atractives per a la inversió internacional en immobiliari comercial entre les principals economies europees gràcies a uns fonamentals macroeconòmics sòlids, especialment en els segments residencial, hoteler i logístic", afirma CaixaBank Research.

"El fort creixement en el tram final de l'any passat apunta al fet que la demanda d'habitatge seguirà molt elevada en 2025", conclouen els autors.

Així, els visats d'obra nova van augmentar un 16,7% en 2024 i van aconseguir les 127.700 habitatges, la qual cosa suposa un augment d'uns 18.000 visats respecte a l'any anterior, i els certificats de fi d'obra, que solen mostrar un retard d'uns 18-24 mesos respecte als visats d'obra nova, també mostren una lleu tendència a la millora (98.000 habitatges en 2024, un 11,7% més que en 2023) "i és d'esperar que vagin augmentant".

El creixement del preu de l'habitatge a Espanya es va anar accelerant al llarg de 2024, perquè va passar de créixer un 4,3% interanual en el primer trimestre d'aquest any a un 7,0% en el quart trimestre 2024, segons el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU), basat en valor de taxació, que en el conjunt de l'any, va créixer un 5,8% (un 3,9% en 2023).

"Aquesta acceleració és encara més evident en l'índex de l'INE, basat en preus de transacció: del 4,0% en 2023 al 11,3% interanual en el quart trimestre del 2024", afirmen.

L'índex del preu de l'habitatge basat en vendes repetides del Col·legi de Registradors va anotar avanços "encara més significatius", del 12,3% interanual en el quart trimestre: en el conjunt de 2024 el preu de l'habitatge va créixer un 10,4%, la qual cosa suposa "una notable acceleració respecte al 5,1% en 2023".

El preu de l'habitatge va créixer en totes les comunitats autònomes (#CC. AA.), encara que el ritme va ser molt heterogeni: el major avanç es va registrar a les Illes Balears (12,1% interanual en el quart trimestre de 2024) i en la Comunitat de Madrid (9,4%), les comunitats amb el preu mitjà més elevat (per sobre de 3.000 euro/m²).

Per contra, Extremadura, País Basc, Múrcia i Castella i Lleó van presentar els menors increments de preu de l'habitatge (per sota del 4% interanual en el quart trimestre de 2024).

Els models de previsió també reflecteixen "un cert esgotament de la demanda en els centres de les grans ciutats i el seu desplaçament des dels municipis més cars cap a zones més assequibles".

Aquesta tendència és especialment acusada a Madrid i Barcelona, que han registrat increments de preus molt significatius en els últims anys i en les quals més s'observa el fenomen de la "taca d'oli", que s'estén de la capital cap a les ciutats confrontants i perifèriques.

Barcelona i Madrid

A la ciutat de Barcelona, el preu de l'habitatge va créixer un 10,1% interanual en el quart trimestre de 2024 i els municipis més pròxims (a menys de 17 quilòmetres del centre de la capital) van registrar un creixement mitjà del 6,4%; un 6,7% els de distància intermèdia (17-24 quilòmetres) i un 8,1% els més allunyats (més de 24 quilòmetres).

En aquest últim grup, es troben alguns dels municipis que van anotar els majors increments de preu a la província, com Martorell (un 15,2% interanual en el 4T 2024), Vilafranca del Penedès (12,4%), Manresa (12,4%) i Igualada (10,4%), encara que el seu preu mitjà és aproximadament la meitat que el de la capital catalana (1.942 euro/m² enfront de 4.034 a Barcelona).

En la Comunitat de Madrid s'observa un fenomen similar, però menys marcat: en el grup de municipis més allunyats s'han registrat creixements de preu "molt considerables en l'últim any", com Galapagar (14,3% interanual en el quart trimestre de 2024), Collado Villalba (13,0%), Torrejón d'Ardoz (11,9%) i Alcalá de Henares (10,2%).

Creixen les llars en lloguer

El percentatge de llars que viuen en lloguer va augmentar en 2024, segons l'Enquesta de Condicions de Vida de l'INE, i va aconseguir el 20,4% del total de llars (17,0% en lloguer a preu de mercat i un 3,4% amb preu inferior al de mercat), enfront del 18,7% de 2023.

"L'augment de la demanda d'habitatge en lloguer s'explica, en gran part, pels fluxos migratoris positius, ja que el percentatge de llars estrangeres que viuen en lloguer és molt superior al dels espanyols", explica l'estudi.

"La falta d'habitatge assequible en lloguer és un dels principals problemes del mercat immobiliari en l'actualitat, com posa de manifest el fet que en l'últim any fins al 3T 2024 només s'han acabat 10.850 habitatges protegits, un 52% d'elles en règim de lloguer", adverteixen.

En 2025-2026, es calcula que el mercat de l'habitatge mantindrà la tendència alcista davant la previsió que el BCE continuï reduint els tipus d'interès, que la renda de les famílies continuï recuperant poder adquisitiu i que la població continuï creixent, mentre que el conjunt de l'economia continuarà creixent per sobre del seu potencial.

"Així, preveiem que el nombre de transaccions se situï al voltant de 650.000 en 2025. Per a 2026, preveiem que el nombre de compravendes es mantindrà en nivells elevats, entorn de les 620.000 compravendes, però una mica inferior als registres de 2025 una vegada es dissipin els factors de caràcter temporal que estan impulsant la demanda d'habitatge actualment", afegeix l'informe.